ในการลงทุนซื้อห้องคอนโดมาปล่อยให้เช่านั้น หลักการที่จะ "ไม่ต้องออกเงินตัวเองเลยแม้แต่บาทเดียว" มีอยู่ว่า

1. ซื้อคอนโดด้วยราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมิน 20%

ในที่นี้ หมายความว่า ถ้าราคาประเมินของคอนโดแห่งหนึ่ง ตีว่า 2,000,000 บาท ถ้าเราหาซื้อคอนโดดังกล่าวได้ในราคา 1,600,000 บาท (ต่ำกว่าราคาประเมิน 20% หรือต่ำกว่า 400,000 บาท) เราจะสามารถกู้เงินจากธนาคารเพื่อได้ดอกเบี้ยต่ำสุด (MLR) เพราะเป็นการกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ที่จะปล่อยกู้ให้แค่ 80% ของราคาประเมิน คือให้เงินเรา 80% ของราคาประเมิน 2,000,000 บาท ก็คือให้เรา 1,600,000 บาท พอดี เราก็เอาเงิน 1,600,000 บาท ของธนาคาร ไปซื้อคอนโด (ได้มาฟรีแล้ว!)

2. วิธีการคิดราคาเช่าให้เกินราคาผ่อนต่อเดือน เพื่อให้เราไม่ต้องผ่อนเองเลยแม้แต่บาทเดียว

เช่น ในกรณีข้อ 1 เรากู้มา 1,600,000 บาท ถ้า MLR มีค่าเป็น 7.25% 

ตกลงจะจ่ายงวดต่อเดือนกับธนาคารว่าจะจ่ายงวดละเท่าไหร่ดี 
เพื่อให้ เมื่อผ่อนไปเรื่อยๆ เงินต้นจะลดลง ทำให้ดอกเบี้ยค่อยๆลดลงด้วย

ยกตัวอย่างกรณีนี้
ถ้ากำหนดทุกเดือนมี 30 วัน แล้วทุกปีมี 365 วัน

คำนวณแบบ extreme ชำระแบบยาวไม่หยุดยั้ง ด้วยแนวคิดแบบตรงๆ

เดือน 1 
ดอกเบี้ย = 1600000*0.0725/365*30 = 9534.25 บาท 
ตัวเลขนี้คือดอกเบี้ยที่ต้องชำระในเดือนแรก เราควรกำหนดชำระต่อเดือนให้เกินค่านี้ 
เพื่อให้มันตัดดอกให้ได้ครบและเริ่มไปตัดต้นตั้งแต่เดือนแรก นั่นคือ เรากำหนดไปเลย 10,000 บาท
ทำให้เราชำระเดือนแรก จะ clear ดอกเบี้ยของเดือนแรกหมด และไปตัดต้นต่อ
ทำให้ต้นลดลงเหลือ 1600000-(10000-9534.25)=1599534.25 บาท
เดือน 2
ดอกเบี้ย = 1599534.25*0.0725/365*30 = 9531.47 บาท
ต้นจะลดลงเหลือ 1599534.25-(10000-9531.47)=1599065.72 บาท
เดือน 3
ดอกเบี้ย = 1599065.72*0.0725/365*30 = 9528.68 บาท
ต้นจะลดลงเหลือ 1599065.72-(10000-9528.68)=1598594.4 บาท
คิดไปเรื่อยๆ แบบนี้ (ใช้ excel ช่วย) จะรู้จุดจบของมัน... ซึ่งก็คือ

เดือนที่ 516 เงินต้นจะเหลือ 1701.564 บาท และดอกเบี้ยที่ได้ในเดือน 517 จะเป็น 10.14 บาท
ทำให้เราชำระงวดสุดท้าย 1711.703167 บาท

นั่นคือเราชำระไปทั้งสิ้น 10,000 * 517 = 5170000+1711.703167 = 5,171,711.70 บาท !!!

และ 517 เดือน = 43 ปี 1 เดือน

ในความเป็นจริง เราคงไม่ได้มีสิทธิชำระยาวถึง 43 ปี เอาเป็นว่า มาหาความเหมาะสมดีกว่า

ลองใช้ excel ปรับตัวเลขรายงวดที่สร้างขึ้นมาแบบมึนๆเองแล้ว พบว่า
ถ้างวดละ 20000 บาท ใช้เวลา 110 งวดจบ (เก้าปีสองเดือน) จะชำระทั้งสิ้น (109*20000)+103+0.62 = 2,180,103.62 บาท
ถ้างวดละ 15000 บาท ใช้เวลา 179 งวดจบ (สิบสี่ปีสิบเอ็ดเดือน) จะชำระทั้งสิ้น (178*15000)+13761.85+82= 2,683,843.85 บาท
ถ้างวดละ 12000 บาท ใช้เวลา 267 งวดจบ (ยี่สิบสองปี สามเดือน) จะชำระทั้งสิ้น (266*12000)+4113.40+24.51 = 3,196,137.91 บาท

จะเห็นว่า ยอดชำระรวมทั้งหมด ยิ่งผ่อนนาน ก็จะยิ่งเพิ่ม ซึ่งการผ่อนนานไม่นาน แปรผันตรงกับจำนวน fix แต่ละงวดที่จะชำระ

ถ้าเราชำระต่องวดยิ่งมาก เราก็ยิ่งเสียดอกเบี้ยสุทธิน้อย แต่ถ้าเราชำระต่องวดยิ่งน้อย สุดท้ายเราก็จะเสียดอกเบี้ยบาน

โอเค ในกรณีนี้ ผมขอสรุปว่า คิดค่าเช่าให้ "เกิน" ค่าผ่อนชำระที่เราอยากชำระ 
ในที่นี้ผมกะชำระประมาณ 20 ปี ก็จะเห็นว่า 12000 บาท น่าจะเป็นคำตอบที่ดีที่สุด 

นั่นคือ เราตั้งราคาค่าเช่า อย่างต่ำ 14000 บาทเลยครับ เอาให้เกินค่าผ่อน 2000 บาท 
ปีหนึ่งเราจะได้กระแสเงินสด 2000*12 = 24,000 บาทต่อปี !

และเมื่อครบ 22 ปีสามเดือน ผู้เช่าก็จะผ่อนห้องให้เรา ราคา 1,600,000 บาท มาฟรีๆ

เข้าใจแล้วหรือยังว่า การซื้อคอนโดมาแบบฟรีๆ คืออะไร

ที่สำคัญห้องคอนโดนั้นมีอัตราการขึ้นราคาปีละ 5%

นั่นคือ ราคาห้องในระหว่าง 22 ปีเศษ จะขึ้นไปถึงราคา 
1600000+(1600000*0.05*22)=3,360,000 บาท!!!

โอ้วมายก๊อด

อันนี้แค่ 1 ห้องนะครับ

ถ้าเราทำได้ซัก 5 ห้องล่ะ 
ใน 22 ปี เราจะทำเงินได้เท่าไหร่

และที่สำคัญ พอถึงปีที่ 22 เราแก่มากแล้ว เราจะมี passive income (เงินที่จะเดินหน้าต่อแม้เราจะไม่ทำงานแล้ว) จากค่าเช่า เราไม่ต้องทำอะไร ก็จะมีเงินค่าเช่าจาก 5 ห้องนั้น มาเลี้ยงชีวิตเรา และมีทรัพย์สินเป็นห้องดังกล่าว 5 ห้อง เอาไว้เป็นสมบัติอีก 

เห็นไหมครับ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบมั่วๆ ง่ายนิสเดียววววววววววววววววววว!!!

เพิ่มเติมนิดนึงว่า ห้องต้องเสร็จพร้อมอยู่ เพื่อให้ได้เงินมาทันทีที่มีคนเช่า ถ้าซื้อโครงการ presale สำหรับแมงเม่า จะทำให้เราต้องจ่ายเงินตัวเองไปก่อน ดังนั้น ถ้าจะดีนั้น ควรเอาห้องที่เสร็จพร้อมอยู่ทันทีจะดีเอยยยย

Comment

Comment:

Tweet